[2021년 변경되는 부동산 세법 정리!!]

다주택자들이 주택 처분과 절세 사이에서 고민이 깊어지고 있습니다.

 

내년부터 집을 팔 때 적용하는 양도소득세 과세 방식과 세율이 모두 바뀌기 때문입니다.

양도소득세는 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 권리를 양도함으로써 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 포함하여 부과하는 세금을 말합니다.

 

바뀐 세제나 세율은 계약일 또는 잔금일 기준으로 적용 여부가 달라지기 때문에 기존 규정을 적용하려면 올해 안에 의사결정을 내려야 합니다.

 

양도세율이 인상되면서 보유 기간이 짧은 주택을 팔면 세금이 무거워집니다.

1년 이상~2년 미만 단기 보유한 주택의 양도세는 현재 기본세율이 적용되지만 내년 6월 1일 이후에는 60%로 오르며, 보유 기간이 1년 미만인 주택을 양도할 땐 40% 단일세율에서 70%로 30%포인트나 인상이 됩니다.

 

분양권의 양도세율도 큰 폭으로 오르며, 그동안 조정대상지역에선 보유 기간에 관계없이 50%, 기타 지역은 기본세율을 적용했지만 앞으로는 지역을 따지지 않고 보유 기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상일 땐 60%의 세율로 세금을 매기게 됩니다.

 

1년 미만 보유한 주택 차익이 5억이라 가정했을 때 내년 6월 1일 이전에 팔면 산출세액은 1억 9,900만원 이지만, 개정 이후에 팔면, 산출세액이 3억 4,825만원으로 늘어납니다. 세율이 40%에서 70%로 높아지기 때문입니다.

 

2년 미만으로 보유한 주택 역시 개정 전에 팔면, 기본세율에 산출세액이 1억 7,360만원이 나오게 되지만, 개정 이후에 팔게 되면, 세율 60%에 따라 산출세액이 2억 9,850만원이 돼 결과적으로 1억 2,490만원을 더 부담하게 됩니다.

 

조정대상지역 다주택자의 중과세율도 높아져서 지금은 기본세율(6~42%)에서 2주택일 때 10%포인트, 3주택일 때 20%포인트를 가산해 각각 최고 52%와 62%의 중과세율을 적용하지만 내년 6월 1일 이후부터는 2주택자의 최고 중과세율은 62%, 3주택자는 72%로 더 올라가게 됩니다.

 

장기보유 특별공제 요건이 변경되면서 내년부터 1주택자의 장기보유특별공제 요건이 까다로워집니다. 장기보유특별공제는 주택 보유 기간에 따라 세액을 감면해주는 제도로, 1주택자의 경우 지금은 2년 실거주 요건을 채우고 10년간 보유하면 최대 80%를 감면해주지만 내년 1월 1일 이후 양도하면 바뀐 공제 기준을 적용받아 최대 80%의 공제율은 유지되지만, 거주와 보유 기간으로 40%씩을 따로 계산을 합니다.

 

예를 들어 양도가액 20억 원에 양도차익이 10억 원인 주택이 있다고 하면, A는 10년 보유, 10년 거주하였고, B는 10년 보유, 2년 거주하였다고 치자면, 현재는 두 사람 모두 최대 80%의 공제율이 적용되어 양도세가 2,273만원이 적용되지만, 내년부터는 B씨는 2년 동안만 거주하였기에 최대 48%의 공제율만 적용되어 양도세를 8,833만원으로 지금보다 6,560만원이라는 금액이 더 증가합니다.

 

올해는 3년 거주 및 10년 보유라면 공제율 80%를 적용받지만, 내년에는 거주 기간 공제율 12%(3년 거주)와 보유 기간 공제율 40%(10년 보유)를 더해 52%의 공제를 받게 되며, 보유는 오래 했지만 실제 거주한 기간이 짧은 집에서 차익이 발생했을 때는 올해 파는 게 절대적으로 유리한 이유입니다.

 

다주택자가 주택을 매각할 때 비과세 요건이 더 엄격해져서 지금은 3주택자가 A, B주택을 순서대로 매각하고 바로 다음날 C주택을 팔아도 9억 원까지 1주택 비과세 혜택을 볼 수 있었지만 내년 1월 1일 양도분 부터는 B주택을 판 뒤 C주택만 남긴 상황에서 2년이 더 지나야 비과세 조건을 충족하는 것입니다. 다주택을 정리하게 될 경우 연내 하는 게 바람직하다고 볼 수 있습니다.

 

 

또 그동안 양도세를 계산할 때 분양권을 주택으로 보지 않았지만 내년부터 분양권이 주택 수에 들어가게 됩니다. 조정대상지역에서 ‘2주택+1분양권’ 상태로 집을 판다면 2주택 중과세율(최대 52%)이 적용됐으나 앞으로는 분양권을 주택 수에 포함해 3주택 중과세율(최대 62%)이 매겨지는 것입니다. 1주택자도 마찬가지로, ‘1주택+1분양권’ 상태에서 집을 팔면 비과세와 일반세율이 아니라 2주택 중과세율을 적용받게 됩니다.

 

양도세는 취득세, 보유세 등 다른 부동산 세금보다 그 액수가 크기 때문에 세후 수익을 극대화하는 전략이 필요합니다.

 

 

 

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